2011年是“十二五”开局之年，从中央到地方，为“转型升级”做足文章，今年浙江省两会，“转型升级”再次成为热议的话题，这是中国经济航母平稳持续航行的必然选择。作为国民经济支柱产业之一的房地产业同样面临着“转型升级”的压力。房地产业应该如何转型？升级的立足点又在哪里？为此，我们对来自宁波的浙江省政协委员、荣安股份有限公司董事长王久芳先生进行了专访，以了解房地产企业对转型升级的深度思考。

记者：请王委员先为广大网友分析一下，刚刚过去的2010年，中国房地产企业发展的现状是怎样的？

王久芳：2010年房地产市场总体保持平稳态势。上半年房价上涨较快，下半年基本保持平稳。纵观全年的房地产市场，主要有以下几个明显的特点：一是国家调控的决心和力度非常大。1月份出台的“新国十一条”、4月份出台了新“国十条”，9月份又再次出台了“9.29新政”。经济手段和行政措施双管齐下，调控力度空前。

二是土地供应大幅度增加。全国100多个大中城市土地供应量和成交量的同比增幅都超过了40%。从土地成交价格来看，楼面价高于房价的现象依然存在。

三是房地产投资增幅巨大。全年房地产投资额将近5万亿元，同比约增长了4成，处于历史高位。

四是房价仍在高位运行。全国商品房销售面积增10%，房价同比涨幅10%左右，重点城市，如北京、上海等起到了涨幅排头兵的作用。房地产企业销售金额大幅度提高。

五是房地产行业集中度有所提高。重点企业增幅明显，万科成为了第一家全年销售金额过千亿的房地产企业，同比增幅超过了70%，拉大了与其他房地产巨头的差距。主要房地产企业销售金额均有大幅度增加，而中小企业则增幅不大。

记者：房地产业是我国国民经济的支柱性产业之一，更是事关最广大老百姓的最大的民生问题。2010年也是国家出台房市楼市调控政策最密集的一年，从“新国十条”、“新国五条”到各地限购政策的出台，可以说今年的调控政策是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年。您认为这样大的政策环境对房地产行业转型升级提出了怎样的要求？

 王久芳：房地产企业转型升级是一个大的课题。目前，关于房地产行业，人们谈的更多的是国家调控，很少有人谈到房地产企业的转型升级。

作为一名从业者，我一直认为，应该正确地认识国家的调控。国家出台调控措施，目的是不是为了简单地打压房价，也不是为了打压房地产企业，而是为了稳定房地产市场，通过经济、行政等手段，促使房地产市场资源再分配，促进房地产市场的转型升级，使房地产市场更加稳健地发展。也就是说，这些调控政策，不管是阶段性的，还是长期性的，都是促使房地产行业转型升级的路径选择之一。

因此，作为房地产企业，必须认清这个大势所趋，坚决支持并积极配合政府的调控措施，使得这些调控措施更好地落到实处，同时，加快自身的品牌建设，加强房地产产品品质提升，最终实现企业的转型升级。也只有这样，房地产行业才能为国民经济的整体转型升级做出贡献，为国家“十二五”发展做出贡献。

记者：房地产企业应该如何实现转型升级？

王久芳：房地产企业转型升级的终极模式选择，是要建立一种新的开发模式，这种模式的本质特点是更少的资源投入，更大的社会效益和经济效益产出，达到资源集约化利用的目的。

一是在开发过程中，从设计的源头把控，尽量选择节能产品，减少房地产产品在使用中的资源消耗。

二是更新设计理念，发挥创新性思维，糅合不同风格的房地产元素，结合当地的市场需求，创造出既方便业主使用，又具有一定超前性的高品质产品，确保能在尽可能长的一段时间内不被淘汰，避免短时间内推到重来的浪费资源的情况出现。而事实上，这种现象反复出现，为社会公众所诟病。三是对土地资源的节约。大家都知道，土地是一种稀缺、不可再生资源。作为经营土地的房地产企业，我们对土地拥有特殊的情感。从某种意义上来说，土地就是一张白纸，能画出什么东西，全凭画家的手艺。房地产企业必须关注土地的集约化使用，站在社会责任的角度上，开发房地产产品。开发一个项目，必须为城市增添一处景致，为城市创造一份价值。

记者：荣安在转型升级方面做了哪些规划和工作？

王久芳：很早以前，荣安就深切地认识房地产企业转型升级必可避免，因此做了许多工作：

首先在产品规划和开发上，始终秉承为城市创造价值的开发理念，针对不同的市场需求，开发不同特点的产品，开发一处房产，造就一处景色。荣安构筑了三个产品层次：

一是在高端市场上，追求经济效益；宁波相对来说比较发达，高端市场需求旺盛，开发与该市场需求匹配的房地产项目，是企业主要的经济效益点；二是在大众市场市场上，追求规模效益。这一点主要是为了满足改善性住房需求的人群，也构筑了公司规模基础；三是在经济适用房的市场上，追求社会效益。这是我要重点讲的。荣安积极介入经济适用房的建设，利用荣安的品牌价值和资源调配能力，提高经济适用房的价值。改变人们对经济适用房粗制滥造，便宜没好货的印象。在经济适用房建设开发中，荣安可以保证不要一分钱的利润。打造高品质的经济适用房，为老百姓做实实在在的好事。荣安实践一个房地产企业的社会责任。

荣安将从高端市场和大众市场争取来的资源空间，贴补到经济适用房市场，从某种意义上来说，也是一种资源公平配置的过程。

其次是充分重视服务体系建立。很多人认为，房地产开发仅仅是开发产品，销售产品，其实，房地产行业发展到现在，向消费者推销的是服务。这也是房地产企业转型升级的重要一环。除了提供品质高，价值高的产品外，我们正在着手建立一整套完整的高品质的小区生活服务体系，以房地产产品为轴，建立配套的文化教育、健康生活的服务内容，为业主提供综合服务。让业主真正体验到，在小区内生活不仅仅享受到产品功能，而且能感受到“以人为本”的服务理念，房地产企业的功能也从传统的物业管理，转型升级为提供全方位的高品质的综合服务体系。

记者：房价高企，成为社会普遍关注的问题。在很多时候，购房者似乎都与房产开发商处于一种“势不两立”的敌对状态，但我们注意到，您带领的荣安集团似乎走出了一条不一样的企业发展之路，请问您是如何处理与购房者，与业主的关系的？

王久芳：这就不得不提我们的企业文化了。文化是企业的灵魂！企业的成功必定是文化创新的成功。文化不是为行为背书，而是指导个人和组织的行为。

荣安的企业文化是“感恩文化”，她涵盖六个方面，其中第二点就是感恩客户。我们认为，客户是荣安存在的全部理由，所以荣安理应为客户提供优质的产品和服务，来回报客户的信任。

在这样一个理念的指导下，荣安开发的产品应该说，一个比一个有进步，品质一个比一个高，价值一个比一个高，所有购买过荣安产品的客户都从中得到了实实在在的优惠。这就是荣安的回报，就是荣安的感恩文化。

荣安还感恩时代，因为荣安是时代造就的，荣安理应以承担社会责任为报；感恩合作企业，因为荣安向前的每一步都离不开合作企业的协同，荣安理应在合作中体现多赢；劳资双方相互感恩，因为劳资双方是一种共生共荣的关系，资方理应以真诚善待员工为报，而员工也应以勤奋工作为报；员工之间相互感恩，因为个人的成功缘于整体的配合，同事之间理应以真诚合作为报；感恩家人，荣安员工能专注于事业，皆因有了温馨祥和的精神港湾，每位员工理应以对家庭尽责为报。

记者：目前社会的住房消费观念也在变化，包括中央也在引导民众树立“先租后买”，“先小后大”的住房消费观念，您认为，房地产业应该如何迎合这种变化着的住房消费需求？

王久芳：据了解，发达国家首次购房的年龄比我国要大很多。如日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁；法国首次购房的平均年龄为37岁；美国首次购房年龄也在30岁以上。年轻人长期租房是一种普遍状态。据调查，日本租房结婚者比例高达67．1%，买房结婚比例仅为14．3%。根据英国社区和地方政府部公布的数据，2008年至2009年，英国近32%的家庭靠租房解决居住问题。

因此，“先租后买”，“先小后大”今后将会成为人们主流的住房消费观念。但要实现这样一个目标，必须有相关配套的条件。

首先要有房子可租，而且可租房又必须足够便宜、稳定。政府要有一定规模的公共租赁房投入市场，必须制定相应的措施，规范中介租房，为租房创造良好的外部环境。其次房价上涨的速度必须控制在一度的幅度内，不会给老百姓造成购房恐慌。再次，政府必须明确保障性房产的供地计划，给市场以信心。

当然，作为房地产企业，必须提供足够的中小套型、中低价位普通商品房。国家规定所有的房产项目总体量必须确保70%是90平方米以下的。荣安最近几年开发的多个项目，中小套型的房子都高于这个比例，在建项目中，中小户型也是主打产品。

房地产行业如同一个虚火正旺的患者，需要从根本上调理，国家宏观调控是体外用药，最重要的是自身免疫力的提升，而这种提升就是企业自寻转型升级之路。

转自《人民网》 记者吴志清